כיצד להפחית בנטל המשכנתא?
משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח שעוזרת בביצוע העסקה הכלכלית המשמעותית ביותר בחיים: רכישת דירה. ההחלטה לקחת משכנתא אמנם אינה פשוטה, אך היא מהווה חלק בלתי נפרד מההתנהלות הפיננסית של המשקיעים או המשפחה. בתכנון משכנתא יש לקחת בחשבון בעיקר את גובה ההחזר החודשי, את המסלולים העדיפים, את לוח הסילוקין המתאים ואת עניין הסילוק המוקדם. יחד עם זאת, כדאי לדעת כי יש דרכים רבות להפחית בנטל המשכנתא גם לאחר שמתחייבים להרכב הלוואה מסוים.
הייחודיות של משכנתא באה לידי ביטוי בגובה סכום הכסף הניתן על ידי הבנק. כתוצאה מכך, ההלוואה ניתנת אך ורק כנגד נכס. לכל הלוואת משכנתא צמוד נכס המשמש כביטחון ואותו הבנק יכול למכור במידת הצורך על מנת לכסות את יתרת ההלוואה. מעבר לכך, ערך ההלוואה מוגדר בתור "אחוז מימון" ואינו עולה על אחוז מסוים משווי הנכס. הלקוח עצמו מגלה מעורבות על ידי הפקדת הון עצמי, וככל שההון העצמי גבוה יותר כך נטל המשכנתא פוחת.
משתלם להחליף מסלול משכנתא
מעבר למסלולי משכנתא משתלמים יותר היא אפשרות רלוונטית בכל גיל. החלפת מסלול מבטיחה הפחתה משמעותית בנטל המשכנתא, גם אם עברה תקופה ארוכה מיום נטילת ההלוואה בפועל. על מנת לנצל את אפשרויות המעבר יש להכיר את השיקולים העיקריים.
החלפת מסלול תלויה בגובה ההחזר שנותר ובשינוי מאזן ההכנסות וההוצאות. מומלץ לחלק את המשכנתא למספר מסלולי החזר בעלי הצמדה שונה וכך למתן תנודות קיצוניות. בפריסה של משכנתא לטווח ארוך יותר מ-25 שנה עדיף להימנע ממסלולים צמודי מדד. במידה ומסלולים אלו מבוססים על ריבית קבועה, הקרן כמעט לא יורדת במהלך השנים הראשונות. רק חלק קטן מההחזר החודשי מוריד את הקרן בעוד היתרה כל הזמן מוצמדת למדד. במשכנתא לטווח ארוך כדאי לשים לב מראש לאפשרויות שינוי עם קנסות נמוכים. מצד שני, יש הרבה מקרים בהם עדיף לשלם את הקנס ועדיין להחליף מסלול על מנת להפחית את נטל ההוצאות החודשיות.
סוגיות לקראת החלפת מסלול
התייעצות עם איש מקצוע לגבי החלפת מסלול היא צעד חשוב בדרך להפחתת נטל המשכנתא. במהלך ההתייעצות יש לתת את הדעת על סוגיית ההחזר החודשי הרצוי בו ניתן לעמוד מבלי לפגוע באיכות החיים. עוד כדאי לבחון מהו משך תקופת הפירעון הסבירה של ההלוואה. מספר השנים להחזר ההלוואה משפיע על גובה הריבית, אך תקופה שנראית אטרקטיבית עם קבלת המשכנתא יכולה להפוך לנטל לאחר מספר שנים. כאן מתגלה החשיבות של מעבר למסלולי משכנתא משתלמים יותר. בנוסף, חשוב להתאים את המסלול הנבחר לקריטריונים של מבקש ההלוואה.
לסיכום, העובדה שמשכנתא היא התחייבות לטווח ארוך לא צריכה למנוע מנוטלי הלוואות את האפשרות לבצע שינויים. מטרת שינויים אלו היא להפחית את נטל המשכנתא בעזרת מעבר בין מסלולים.
