על המיסים - מיסים בעולם הנדל"ן
מה הקשר בין משכנתא להחזר מס?
כאשר עוסקים במיסוי, לרוב עולה קונוטציה שלילית של תשלום גבוה שיש לשלם, ולרוב ללא תמורה מוחשת נראית לעין. על פניו זה אולי כך, אך למיסוי כמובן יש תפקיד חשוב בכל מדינה מתוקנת: הוא מסייע להפחית אי שוויון, מניב הכנסות לקופת המדינה ומאפשר פיקוח חשוב על שווקים שונים.
מעבר לכך, נמשיך בצעד חיובי נוסף ונציין שקיים קשר הדוק בין לקיחת משכנתא לבין החזרי מס שכולם יכולים להנות מהם. זאת מכיוון שבעת נטילת ההלוואה על הנכס הבנק מחייב לרוב גם ברכישת ביטוח חיים וביטוח מבנה אשר ישמשו כערבות לביטחון המשכנתא. על ביטוחים אלו מס הכנסה מאפשר לנכות החזר מס בגובה של 25 אחוזים מהפוליסה.
זה אולי נשמע כמו סכום לא גדול במיוחד אבל מאחר ומדובר בהלוואה עם החזרים חודשיים, מדובר בסכומים שיכולים להצטבר לכדי משקל משמעותי. בנוסף על כך, חשוב לדעת שעצמאים שעובדים מהבית יכולים לרשום תחת תנאים מסוימים את המשכנתא כהוצאה מוכרת. עוד החזר מס משמעותי שאסור לא להיות מודעים אליו.
שני מיסים שחייבים להכיר
זום אאוט מתחום המשכנתאות, הנה שני מיסים שכל רוכש או מוכר נכס בישראל חייב להכיר: מס רכישה ומס שבח. מדובר בשני הכלים העיקריים המשמשים למיסוי בתחום המקרקעין ועל כן הם רלוונטיים כמעט עבור כל עסקת נדל''ן שמתבצעת.
מס רכישה משולם על ידי הרוכש, כחלק מתוך הרכישה הכוללת של הנכס (בדומה למע''מ שמושת על כמעט כל מוצר נסחר בישראל). מס הרכישה עושה הבחנה בין שני סוגי רכישות: דירה ראשונה למגורים, ודירה שנייה ואילך שמיועדות להשקעה. מדרגות המס על דירה ראשונה שונים ונמוכים משמעותית מדירה שנייה.
כך למשל, לדירה ראשונה ששוויה עד כמיליון ושבע מאות אלף מס הרכישה אפסי לחלוטין, בעוד שעל דירה שנייה החל מהשקל הראשון נגבה מס של שמונה אחוזים מהשווי. נוסף על שווי הדירה, ודירה ראשונה או שנייה, חשוב לדעת שמס רכישה מושפע מתנאים סוציו-דמוגרפיים שונים, כאשר קהילות מוחלשות נהנות מהטבות ופטורים על מס זה.
המס השני, אשר רלוונטי למוכר הנכס, הוא מס שבח. מדובר במס שמושת על הרווחים שנעשו בין קניית הנכס במקור למכירה שלו כעת. כך למשל, אם נכס נקנה במיליון שקלים ונמכר כעת במיליון וחצי, הדלתא של חצי מיליון היא זאת שייגבה עליה מס.
ומה בדבר שכר דירה?
קניתם דירה שנייה, שילמתם את מס הרכישה ואתם מעוניינים להתחיל לקבל תשואה על ההשקעה? ראשית קודם כל מזל טוב. שנית, כדאי שתעשו היכרות מזורזת עם החוק בישראל על מיסוי השכרת דירה.
נהוג לציין שבישראל אין מס על השכרת דירה. זה אמנם נכון במקצת אך לא נכון לגמרי. מס על השכרת דירה מתחיל אמנם מסכום גבוה למדי יחסית לשוק – קצת יותר מחמשת אלפים שקלים, אך הוא אכן קיים. בנוסף חשוב לציין שמס זה מחושב תחת מס הכנסה ולא תחת מיסוי נדל''ן.
לא מפספסים את המיסים
לסיכום, המיסוי על נדל''ן הוא עולם שלם עתיר בפרטים ובהיבטים שצריך להתחשב בהם. משכנתא אינה זהה לרכישת נכס, ורכישת נכס אינה דומה למכירת או השכרת נכס. לכן לפני שאתם נכנסים לעולם הנדל''ן, שימו לב שאתם מבינים מה הוא אומר מבחינת מיסוי.
*כתבה זו אינה מהווה הצעה או התחייבות למתן הלוואה. אישור כל הלוואה, סכומה ותנאיה נתונים לשיקול דעתו הבלעדי של הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
